Євген Фаворов: "В Україні понад 2 мільйони родин залишилися без даху над головою. І нас усіх ведуть до серйозної кризи."

Українська асоціація девелоперів, що об'єднує більшість будівельних підприємств Києва та численні компанії з інших регіонів країни, випустила офіційну заяву. У цьому документі вона застерігає українців про серйозні ризики, які можуть загрожувати всій галузі, що, в свою чергу, може призвести до кризи на ринку нерухомості.

Звертаючись до Президента, Верховної Ради, Кабінету Міністрів та органів місцевого самоврядування, представники девелоперської галузі висловили занепокоєння щодо спроб окремих політиків та самопроголошених активістів перешкоджати розвитку їхньої сфери. Вони закликали до відновлення дотримання законодавства, заборони на його переписування та зворотну дію, а також до захисту законних прав підприємств. В Асоціації зазначили, що нехтування існуючими проблемами може призвести до серйозних наслідків: від різкого зростання цін на житло та його нестачі до повної зупинки будівництв, що торкнеться мільйонів людей.

Що загрожує ринку нерухомості країни, які причини та як можна уникнути кризи - в інтервʼю з головою Української асоціації девелоперів Євгеном Фаворовим.

- Євгене, Українська асоціація девелоперів оприлюднила доволі різку заяву, в якій говорить про мало не знищення будівельної галузі. При цьому проблеми в ній порушуються, відверто кажучи, не нові: конфлікти з активістами, тиск правоохоронців, скасування прийнятих рішень та виданих документів. Хіба ні?

- Дозвольте, наведу кілька прикладів для розуміння, про що ми взагалі говоримо. Далеко не будемо ходити, візьмемо Київ.

"Флора України", Гостинний двір, Поштова площа, резиденція на Ярославській, 13Б, садиба Зеленських, садиба Барбана, будинок Семена Замкова, споруда на Набережно-Хрещатицькій, 13, будівля з комахами, Рейтарська, 37, Китаївське городище...

У Києві їх можна нарахувати десятки, а якщо розширити горизонти на інші міста, такі як Львів, Одеса чи Дніпро, то їх число зростає до сотень. Яка ж зв'язок між ними?

Чи всі вони мають свої труднощі?

Якщо прийняти до уваги, що реалізація всіх цих об'єктів або коли-небудь була зупинена, або ж залишається заблокованою й нині, то це вірно. Чимало з цих проектів виявилися призупиненими, перебувають у напівзруйнованому стані, і їх використання є неможливим. Це, так би мовити, перший аспект.

По-друге, спостерігається абсолютно непослідовне застосування правових норм з боку державних і місцевих органів влади, представників різних рівнів адміністрації, правоохоронних структур, а часом і певних судових інстанцій щодо всіх цих осіб.

По-третє, по всіх цих обʼєктах держава та місто прийняли рішення, на підставі яких були здійснені інвестиції. Після цього під тиском окремих осіб ці рішення або скасували, або взагалі ухвалили нові - протилежні. Звісно, це було зроблено у незаконний спосіб.

Четверте - в кожному з цих проєктів існує група мітингувальників, які видають себе за активістів. Саме через них, зокрема, ці будівлі залишаються в стадії замороження.

- Але вам закидають, що ви руйнуєте памʼятки.

Сьогодні чути термін "пам'ятка" з вуст псевдоактивістів так само дивно, як почути про "російське ІПСО" від корупціонерів, яких спіймали на злочині. Це просто тривіальна маніпуляція. Ці особи безпідставно намагаються надати статус "культурної спадщини" будівлям, які мають таке ж відношення до культури, як Ленін до демократії. Більше того, вони прагнуть охрестити споруди епохи ленінського комунізму як "пам'ятки". Вже є одна країна, що увічнила диктатуру у мавзолеї. Не варто нам йти цим шляхом.

- А як же рішення влади, якими встановлюється статус памʼятки?

Мова йде, в основному, про так звані "нововиявлені памʼятки" та окремі обʼєкти природно-заповідного фонду. У більшості випадків ситуація виглядає подібно: бізнес набуває нерухомість, а згодом вона отримує статус, який накладає обмеження на права власника. Дозвольте пояснити. Девелопер ніколи не може почати роботи на памʼятці, адже законодавство забороняє це.

Як це відбувається насправді: Протягом багатьох років, коли проект проходить під наглядом державних та місцевих структур, ці споруди залишаються абсолютно звичайними. Бізнес у цей час сумлінно сплачує величезні суми за оренду землі та інвестує в розробку проекту. Проте, як тільки будівництво нарешті розпочинається, на об'єкт обрушується хвиля активізму. З'являються протестувальники, окремі депутати та представники правоохоронних органів, які раптово виявляють інтерес до значущості цієї будівлі чи території. Таким чином, на початку девелопер отримує всі необхідні дозволи, але згодом вони скасовуються під тиском громадськості.

Будівлі, які отримали шанс на нове життя, роками стоять занедбані, а по містах плодяться недобудови, поки девелопери відбиваються у судах.

В результаті, українці стикаються з серйозними труднощами: вони не в змозі знайти житло. Ідеться про сотні тисяч осіб.

Громада зазнає збитків: бюджет не отримує доходів, а естетика міста страждає. В результаті місто втрачає можливості для розвитку об'єктів, які могли б його оздобити.

Втрачає бізнес - закопані гроші знецінюються.

Держава зазнає втрат, адже жоден бізнес не захоче вступати в подібне безладдя.

Переможцями стануть кілька галасливих осіб та їхні політичні покровителі.

Пандемія COVID-19 та війна суттєво вплинули на будівельний сектор, і група фальшивих активістів, політиків та численних чиновників може остаточно знищити його. Ми усвідомлюємо, як вміло політики та близькі до них особи можуть маніпулювати правдою. Багато людей не мають бажання занурюватися в складні експертні питання: якщо хтось вигукує "пам'ятка", то, напевно, це дійсно так.

Псевдоактивісти маніпулюють громадською думкою, стверджуючи, що займаються захистом спадщини або природи. Проте насправді це суто політичний процес: ми бачимо, як центральна та місцева влада борються між собою. А страждає, як завжди, бізнес. Амбіційні молоді люди прикриваються активізмом, щоб підвищити власну впізнаваність для майбутньої політичної карʼєри.

Тому суть нашої заяви - це заклик, зокрема до місцевої влади, припинити прогинатись під тиском політиків та громадських аферистів, забезпечивши послідовність і передбачуваність дій місцевої та державної влади.

Без вирішення цих проблем будівельна галузь буде занепадати, а мільйони українців залишаться без власного житла. Нинішня ситуація в будівництві вже змушує компанії йти з України.

Окремі представники нашої асоціації займаються будівництвом у європейських країнах, таких як Угорщина, Польща, Словаччина та Чехія, де підприємців цінують і активно підтримують.

Якщо ситуація залишиться без змін, ще більше розробників залишить країну. В результаті, залишаться лише так звані "активісти", а також глина та палички. Як ви розумієте, з такою компанією неможливо звести житло.

- У якому стані ринок нерухомості зараз?

Ще до початку війни Україна займала одне з останніх місць у Європі за забезпеченістю житлом на душу населення — всього 23 квадратних метри, не згадуючи вже про відсутність соціального житла як інституту. Після руйнівних наслідків конфлікту ситуація погіршилася ще більше. Два мільйони родин залишилися без даху над головою, а темпи будівництва зменшилися вдвічі в порівнянні з довоєнними показниками. За нинішніх умов, щоб забезпечити житлом лише цих людей, знадобиться не менше 20 років. Очевидно, що люди не можуть собі дозволити чекати стільки — вони шукатимуть нові можливості "по всій Європі". Тому державі необхідно терміново взяти на себе ініціативу та створити сприятливі умови для відновлення та розвитку будівельної галузі.

Пам'ятки, про які ви згадували, очевидно, присутні лише в центральних частинах великих міст. Це означає, що йдеться про окремі випадки. Чи можуть вони реально вплинути на загальну ситуацію в цій галузі?

По-перше, це питання стосується не лише будівель, але й земельних ділянок, які підлягають обмеженням через штучні статуси. У Києві таких ділянок налічується десятки. Цікаво, що ми вивчили більше півсотні судових справ і з'ясували, що в 93% випадків суди приймають рішення на користь закону. Девелопери активно захищають свої інтереси. Однак цей процес може тривати роками, а іноді навіть десятиліттями — впродовж цього часу проєкт фактично заморожується. Якщо будівництво не завершиться, і не вдасться повернути інвестиції, це може призвести до браку коштів для нових проектів. Цю ситуацію добре розуміють і ті, хто намагається скористатися блокуванням.

Ви згадували про тиск з боку правоохоронців. Які специфічні труднощі виникають внаслідок діяльності правоохоронних органів у сфері будівництва?

Ми здійснили дослідження серед підприємств, що є членами асоціації, і проаналізували близько 200 кримінальних справ. В результаті виявили, що більшість з них насправді не пов'язана з основною діяльністю бізнесу.

Правоохоронні органи в основному зосереджуються на розслідуваннях, пов'язаних із земельними питаннями та видачею дозволів, де можуть бути виявлені порушення з боку державних службовців. Проте в 90% випадків їхні дії спрямовані на замороження рахунків, арешт майна та допити саме будівельних фірм, а не тих осіб, які насправді можуть бути причетні до правопорушень.

Середня тривалість таких справ - 4 роки, незважаючи на обмеження строків, встановлені процесуальним законодавством. І лише трохи більше 30 із 200 дійшли до суду. Решта 85% - це безкінечний тиск на бізнес: правоохоронці знову і знову приходять з новими процесуальними діями, затягуючи процеси та тримаючи компанії в стані невизначеності. Це створює хаос і заважає нормально працювати. Ми бачимо, як за ініціативи окремих осіб справи відкривають по документах, які були видані десятки років тому, один з найкричущих випадків - 17 років.

Цікаво, що за весь цей період жоден державний службовець не був покараний. Коли держава скасовує якісь рішення, це ж свідчить про те, що вони були прийняті з порушеннями? Якщо мали місце порушення, то це означає, що хтось перевищив свої повноваження і повинен бути притягнутий до відповідальності. Однак на сьогоднішній день немає жодного чиновника, якого б було покарано, і жодного судового рішення. Натомість всю відповідальність покладають на підприємців.

До-речі, псевдоактивісти часто навіть не приховують своїх звʼязків з правоохоронцями, в тандемі з якими "кошмарять" бізнес. Поки одні створюють проблему, інші імітують бурхливу діяльність із захисту громадських інтересів та будують карʼєру.

Яким чином зазначені вами у заяві проблеми впливають на сферу будівництва, а також на ціни та обсяги нових житлових проектів?

Нереалізовані проєкти означають втрачені сотні робочих місць у суміжних секторах, таких як генеральні підрядники, архітектурні бюро, проектні організації та будівельна індустрія. Час і зусилля, витрачені на ці ініціативи, не повернути, але коли держава видає дозволи, які слугують зеленим світлом для бізнесу, що планує розпочати проєкт і залучити інвестиції, а потім під тиском громадських активістів анулює ці дозволи, вона повинна хоча б компенсувати ті фінансові втрати, які зазнав бізнес. Відповідно до Конституції, державна влада зобов'язана захищати права власності. Якщо вона не спроможна ефективно виконувати свої функції та забезпечити правову стабільність, єдиним виходом залишається відшкодування збитків.

Коли будівельні проєкти зупиняються або затримуються, девелопери стикаються з фінансовими втратами. Незважаючи на зупинку робіт, їм все ще потрібно покривати витрати на оренду техніки, земельних ділянок та охорону будівельного майданчика. Ці витрати не зникають, поки проект не відновлено. Відновлення робіт може тривати роками, а всі ці додаткові витрати зрештою потрапляють у кінцеву вартість житла, що робить його менш доступним для потенційних покупців.

Ця ситуація має й інші наслідки: банки не готові підтримувати фінансування будівельних проектів через надмірні ризики. Сьогодні всі необхідні дозволи на будівництво можуть бути наявні, але завтра їх можуть скасувати під впливом політично зацікавлених груп. Внаслідок цього інвестиційні проекти у сфері будівництва не можуть слугувати заставою, оскільки їх оцінка є складною. Завтра, під тиском зовнішніх факторів, можуть змінити цільове призначення земельних ділянок або навіть скасувати орендні угоди.

Відсутність стабільного фінансування проектів та широкої іпотечної системи позбавляє потенційних покупців шансів на придбання готового житла. У таких умовах будівництво залежить від власних ресурсів компаній, інвесторів і покупців, що обмежує кількість нових ініціатив і подовжує терміни реалізації проектів. Це зменшує можливості для громадян отримати житло на вигідних умовах, затягує введення нових квартир в експлуатацію та загострює проблему нестачі доступного житла. Як наслідок, багато людей опиняються без можливості придбати житло, яке б відповідало їхнім фінансовим можливостям.

Такої непередбачуваності для інвесторів немає в інших країнах, де правила прозорі та стабільні, що дозволяє банкам і бізнесу працювати на розвиток. В Україні ж хаос і невизначеність гальмують економіку, унеможливлюючи стабільний розвиток житлового сектора.

- Як, на вашу думку, можна виправити ситуацію, щоб не допустити дефіциту нового житла та зростання цін через цей дефіцит?

Увага! Ніхто не просить про особливі умови чи привілеї. Ми лише вимагаємо нормального правового поля та його дотримання. Це стосується всіх учасників процесу, з жорсткими санкціями для тих, хто порушує правила. Існують чіткі правила та закони, які не можна змінювати лише через думки деяких блогерів.

У нас триває війна! За вікнами МАЙЖЕ ДВА МІЛЬЙОНИ(!) зруйнованих домівок, які залишили по собі російські агресори. Це мільйони людей, які втратили дах над головою! Хто ж допоможе їм відновити житло? Блогери чи самозвані активісти?

Нам потрібні стабільні та передбачувані правила, які реально захищатимуть права бізнесу та інвесторів, дозволяючи їм ефективно працювати.

Не потрібно розробляти якийсь новий законопроєкт або ухвалювати купу постанов. Достатньо політичної волі. Просто поважати і виконувати закон.