ВС отметил, что отсутствие условия о размере арендной платы в соглашении не означает, что данный договор не является действительным.
Гражданский кодекс Украины не квалифицирует плату за пользование имуществом как существенное условие договора найма (аренды) имущества. Если в договоре найма (аренды) не определен размер арендной платы, он определяется с учетом: потребительского качества вещи; других обстоятельств, имеющих существенное значение (второе предложение ч. 1 ст. 762 ГК Украины). Поэтому даже если стороны не договорились о размере платы в договоре найма (аренды), это не "уничтожает" такой договор.
Цей юридичний висновок був сформульований Верховним Судом у складі колегії суддів Другої палати Касаційного цивільного суду в рамках справи за позовом орендаря до орендодавця щодо усунення перешкод у використанні майна. Рішення було ухвалено 7 серпня 2024 року у справі № 757/18462/21-ц (провадження № 61-1829св24).
Суди дійшли висновку, що між учасниками був оформлений договір оренди, згідно з яким об'єктом оренди виступали майно та майнові права на ½ частину квартири. У той же час, відповідачка направила листа, у якому повідомила про укладення договору оренди вказаної квартири з іншим орендарем та вимагала термінового звільнення приміщення, яке займає позивач.
У своїй позовній заяві позивач зазначив, що угода оренди залишається дійсною, оскільки термін оренди, згідно з умовами договору, ще не сплив, а також договір не був розірваний у встановленому законом порядку.
Суд першої інстанції, чий висновок підтвердив апеляційний суд, відмовив у задоволенні вимог позивача. Це рішення було обґрунтовано, зокрема, тим, що в тексті спірного контракту та додаткової угоди до нього не вказується, що сторони домовились про таку важливу умову орендної угоди, як орендна плата, яка повинна бути зазначена у вигляді фіксованого платежу.
Касаційний цивільний суд Верховного Суду скасував раніше ухвалені судові рішення, які стосувалися вимог щодо усунення перешкод у користуванні власністю, і направив цю справу на повторний розгляд до суду першої інстанції, сформулювавши відповідні правові висновки.
ВС вже звертав увагу, що за своєю юридичною суттю договір найму (найму житла) є імперативно оплатним. Оскільки оплатність договору найму (найму житла) має імперативний характер, то сторони такого договору самостійно визначають розмір плати (абз. 1 ч. 1 ст. 762, ч. 1 ст. 820 ЦК України) або буде застосовуватися механізм, передбачений в ЦК України (абз. 2 ч. 1 ст. 762, ст. 632 ЦК України). Плата за користування майном (ст. 762 ЦК України) чи плата за користуванням житлом (ст. 820 ЦК України) є тим критерієм, що дає змогу відрізнити договір найму (найму житла) від договору позички.
Суди нижчих інстанцій дійшли висновку, що між сторонами немає договірних зв'язків, адже вони не досягли згоди щодо такої важливої умови договору найму (оренди), як розмір орендної плати.
Проте суди не врахували, що компенсація за використання майна (ст. 762 Цивільного кодексу України) є тим самим еквівалентом, який отримує наймодавець за надання майна в оренду. Ця компенсація може бути виражена як у грошовій формі (що є звичним у цивільних правовідносинах), так і в натуральному вигляді (наприклад, у вигляді виконання послуг для наймодавця або виконання певних робіт). Якщо сторони погодили плату за користування в грошовій формі, то це може бути як фіксована сума, так і процентне співвідношення.
Суди не звернули уваги на те, що законодавець у такому загальному регуляторі приватних відносин, як Цивільний кодекс України, не вважає плату за використання майна істотною умовою договору. У випадках, коли сторони не узгодили розмір плати, він визначається з урахуванням: споживчих характеристик предмета; інших важливих обставин. До таких обставин можна віднести, наприклад, рік випуску предмета, його функціональні особливості, місцезнаходження тощо. Таким чином, якщо в договорі оренди не зазначено розмір орендної плати, "активується" механізм, закріплений законодавцем у другому реченні частини 1 статті 762 ЦК України. Отже, навіть якщо сторони не визначили розмір плати в договорі оренди, це не робить такий договір недійсним. Суд наголосив, що договір, зокрема оренди, укладається для досягнення певного результату, а не для того, щоб потім стверджувати про його недійсність, що, очевидно, могло б призвести до ухилення від виконання зобов’язань, що виникають з такого договору.
Отже, суди зробили помилковий висновок про те, що договір найму (оренди) є неукладеним.
